多重利空侵袭地产业 白马股业绩能否持续?
2017-06-18

  一方面是房地产调控,一方面是美国加息,房地产行业正遭遇多重利空。有业内人士就此指出,部分房企前期提出的较高业绩目标年内或将难以完成,未来一段时间内,房企业绩继续冲高的可能性越来越小。

  不过,今年1月至5月,碧桂园、融创中国、招商蛇口万科等公司业绩都实现同比增加五成以上的增长。因此,备受市场关注的是,这些龙头公司还能把增长延续到下半年吗?

  多重利空袭来

  为了控制房地产市场过热,自去年9月以来,北京、天津、深圳、南京、广州、上海等城市密集出台限购限贷等调控措施。到今年3月,北上广深4个一线城市全部执行“认房又认贷”政策,非户籍人口购房门槛均提高至5年。《红周刊》记者了解到,截至目前,全国已经有超过40个城市出台了限购措施,类地产调控政策达140余次。

  中原地产研究中心首席研究员张大伟在接受《红周刊》采访时表示,前期因政策收紧导致市场过热成交的情况,目前已经得到了明显抑制,部分过去报价过高的项目和二手房价格在短期将快速回落,随着一、二线城市的调控收紧,预计房企在今年二季度开始,业绩表现会有非常明显的回落。“虽然房企在2016年收获颇丰,但总体看,在去年9月30日开始的这一轮调控中,楼市将不可避免地面临降温。”张大伟认为,大部分房企都在去年拿了比较高价的地,这种情况下,未来房价上涨预期非常强烈,但不期而至的调控又导致房价上涨难度非常大,因此对于很多房企来说,随着资金成本逐渐增加,资金链的风险也正逐渐积累。

  《红周刊》记者在采访中获悉,从2017年初开始的一、二线城市限价等政策,导致市场走势放缓,尤其是今年3月开始的本轮调控逐渐开始影响市场,许多房企销售数据出现大幅下滑。“我们跟踪的16家房企在5月份的销售仅有2000亿元,是前5个月数据最差的月份。”张大伟对记者说。(见表1)

  在兴业证券6月6日披露的《万科五月销售经营情况电话会议纪要》中,万科董秘朱旭公开表示,万科对未来行业发展“不乐观”。“5月大部分房企的销售业绩环比都有所下降。一方面,政策监控趋严,限购限贷政策覆盖的城市增多,商改住物业类型的严格管控,对无证销售、中介虚假宣传的查处;另一方面,银行、信托公司对房地产企业的资金链也在趋紧,我们对未来持非常谨慎的态度。”

  而在张大伟看来,重压之下,部分房企前期提出的较高业绩目标年内或将难以完成。他表示:“今年一季度很多公司的销售数据更多是来自2016年的结转,从目前的市场情况看,未来一段时间内,房企业绩继续冲高可能性越来越小了。”

  值得注意的是,就在6月15日凌晨,美联储宣布加息25基点,这也是年内美联储第二次加息。对此,外界有分析认为,美联储加息直接的结果将导致美元走强,资金回流美国,从而导致国内热钱减少,对国内楼市产生利空。

  不过,苏宁金融研究院特约研究员江瀚对此持不同观点,他在接受《红周刊》采访时表示,从近几次美联储加息来看,中国人民银行作为国家央行已经有了足够的货币工具来确保基本面的稳定,包括之前央行的各类公开市场操作已经进一步释放了美联储加息的市场预期,所以确保国内流动性充裕已经没有问题。“并且从去年以来,房地产市场的政策其实早就处于调整的状态之中,房地产信贷的利率调控手段也逐渐成熟,房地产市场已经处于周期性调整的状态中了,所以基本上不太会受到美联储加息的影响。”

  “马太效应”助力白马股

  据《红周刊》记者了解,并不是所有的房企都要“勒紧裤腰带过日子”,部分龙头开发商正凭借其在土地、资金、品牌、管控能力等多方面的优势强势“突围”。数据显示,今年1月至5月,碧桂园累计销售额同比增速高达156%,融创中国同比增长80%,招商蛇口同比增长61%,而万科实现同比增长54.9%,这些地产龙头销售额增速远高于行业整体增速,地产行业“马太效应”愈发凸显。

  而根据国泰君安数据,国内前十大房企销售额的市场占有率在过去5年间呈上升趋势,其中在2016年,恒大超越万科成为销售额最大的开发商,其市场占有率达到了3.17%,当年前十大开发商销售额的市场占有率达到18.68%。而截至今年前4个月,国内前十大开发商的市场占有率上升至22%,行业集中度进一步提升。(见附图)

  《红周刊》记者查阅数据后发现,美国房企十强的销售额市场占有率目前高达30%左右,其中销售额排名第一房企的市场占有率高达6%至8%,因此可以预见的是,我国地产行业未来仍存有大量大企业通过兼并重组小企业不断发展壮大的机会。

  对此,雪球大V释老毛认为,国内地产行业已经由过去野蛮生长的“黄金时代”逐渐进入到了现在的“白银时代”,只要不出现致命风险,那么在“白银时代”中,房地产“断崖式”暴跌几乎不太可能出现,但“井喷式”暴涨也很难持续。在他看来,以我国目前的城市化程度,房地产行业不仅不会衰退,反而在未来相当长的一段时间内依然是国民经济的支柱产业,而严厉的调控只会导致行业内的分化和“大洗牌”。

  释老毛在接受《红周刊》采访时指出,国内地产行业的历史格局是非常分散和地方化的,但现在明显的趋势是行业集中度的提升,只有融资能力强的地产巨头才有资格出手,中小房企则直接出局,“强者恒强”是地产行业发展的必然趋势。“现在很多地产巨头已经不单单通过土地市场出手拿地,更多地是通过‘大鱼吃小鱼’获得充沛的土地储备。为什么去年‘地王’频现?这其实就是房企寡头化的表现,因为房地产已经不是小资金能玩的游戏了。”

  此外,释老毛认为,地产行业未来将迎来“恐龙时代”,而行业集中度提升的过程中,也恰恰为投资者提供了良机。而在优质标的的选择上,释老毛也给出了自己的建议。他表示,投资者“买地产股一定要买大公司”。他认为,投资者应重点关注一线龙头股或者二线房企中有潜力冲刺进入一线的投资标的,因为在重新“洗牌”的行业中,这些公司除了分享行业成长外,还将在“鲸吞蚕食”同行地盘的过程中为投资者带来红利。“其实,去年被‘野蛮人’举牌的地产龙头万科,就符合这样的投资逻辑。”

  万科A能否引领市场?

  虽然在释老毛看来,地产龙头股符合价值投资的逻辑,但作为A股市场地产“白马”的标杆企业万科,自去年12月份以来却在二级市场上遭遇接连下挫,其股价从去年11月18日创下的最高每股29元(前复权,下同)迅速跌至12月20日的每股20.33元,其间,万科引入深圳地铁集团的重组预案被否,更是加速了股价的下滑。

  不过,《红周刊》记者了解到,如今深圳地铁成功“登场”还是给万科未来成长留下了广阔的想象空间。据数据显示,在恒大和深圳地铁的股权交易发生后,东方证券东兴证券等7家券商发布相关研报,记者梳理后发现,除广发证券万科给予“谨慎增持”以外,其余6家券商均给出了“买入”或“推荐”评级,其中东兴证券甚至给出了“强烈推荐”(以报告日后的6个月内,公司股价相对强于同期市场基准指数收益率15%以上)的评级。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,万科后续的投资价值定会上升,而深圳地铁的入股更是会为万科的城市运营转型带来新的投资机会。他在接受《红周刊》记者采访时指出,万科借力轨道交通能够获取优质的土地资源,是一种较为稳妥的开发模式,特别是在地产行业集中度快速提升和严厉调控的大背景下,量大质优且价廉的土地资源更显稀缺,“轨道+物业”联合开发的模式则能在一定程度上解决持续发展过程中土地稀缺性的问题。“根据在开发项目规模估算,深圳地铁每建设1公里地铁里程所对应的可获取的土地资面积约1万平米、建筑面积约为1.8至2.5万平米,而更加重要的是,此类‘轨道+物业’的地产开发模式,后续不排除将会在其他城市进行扩展布局。”

  《红周刊》记者注意到,作为深圳轨道交通建设的主力军,自成立以来,深圳地铁已完成深圳轨道交通一至三期工程总计270公里、189个车站线路的建设任务。目前,深圳地铁正在积极筹备第四期首批5条线路共149公里的建设任务,预计线路总长将达到446公里。除深圳之外,深圳地铁也将着手规划跨境衔接东莞和惠州的线路,在重庆也有拓展。

  释老毛在接受《红周刊》采访时同样认为,深圳地铁成为万科大股东之后,肥水不流外人田,旗下轨道交通周边的地产、郊区新城的开发、甚至珠港澳大湾区的建设,肯定会对万科的未来业绩带来一定的积极影响。不过他同时表示,这些业务调整对万科带来的实质影响尚待观察。“对于万科这种全国性的龙头,这些因素都不是长期的决定性原因。他表示,万科在未来能否持续成长还是要看公司内生性动力,比如优秀的企业文化和管理团队这些基因能否延续下去。”

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